欄目：上海留學生落戶咨詢    人氣：0    日期：2019-12-04

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購房新政致合同解除 買賣雙方的責任該如何認定？

今年3月上海市宣布購房新政，曾經(jīng)有貸款記錄的購房人在上海購房時，首付比例將進步。新政出臺后，有些購房人無力承擔進步的購房款，一些購房合同不得不解除。通州區(qū)一房東在與購房人解除合同后，認為自己蒙受了喪失，理當?shù)玫劫彿咳死U納的定金。購房人將房東訴至通州區(qū)法院，法院審理后認為，合同解除合乎法律中的情勢變革準則，合同雙方均無需承擔對方喪失義務，判令房東返還給購房人定金。

房東不批準返還定金
3月8日，宋海(化名)跟任洋(化名)簽訂《上海市存量屋宇交易合同》，商定任洋購買宋海位于通州區(qū)的某屋宇，屋宇建造面積60平方米，屋宇總價款321萬元，簽訂合同當日，任洋向宋海支付定金20萬元。3月9日，房東宋海一次性還款10萬元，將屋宇解押。
3月17日，上海市頒布了購房新政策，因為任洋曾在河北廊坊有貸款記錄，首付比例進步至60%，任洋作為工薪階層，面對這從天而降的多出的90多萬的首付款，深感無力支付，只好請求與宋海解除屋宇交易合同。留學生落戶上海機構所獨有的一種人口管理方法。一個中國人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶籍作為自己的戶籍，在就學、就業(yè)等也可以遷移戶口，但是有時地方政府會限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費；因超生等原因也存在大量沒有戶口的人口。
房東宋海面對此情況，也批準解除屋宇交易合同，但不批準返還任洋定金20萬元。宋海認為，合同解除導致他承擔了兩方面的喪失，一是提前償還銀行貸款對屋宇進行解押，造成了債權壓力，攻破他原有的生活節(jié)奏，假如不是因為賣房他可能緩緩按月還貸。二是因為在新政強有力的調(diào)控作用下，屋宇價格已經(jīng)明顯回落，尤其是通州，降幅明顯。他主意屋宇價格比簽訂合同時降落了，但并不申請對屋宇當初的價值進行評估。
法院裁決房東償還定金
法院經(jīng)審理認為，雙方的屋宇交易合同無奈連續(xù)履行的起因系上海市屋宇新政策的出臺，屬于國度的宏觀政策，屬于不可歸責于雙方的起因，宋海應當把定金20萬元返還任洋。留學生落戶上海若報入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報入用人單位的附集體戶口本地址首頁；戶口若報入上海市或區(qū)人才服務中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報入由業(yè)務管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報上海市人力資源和社會保障局（上海市外國專家局）的請示函中須注明；戶口若報入本人購買的產(chǎn)權房內(nèi)的，附房屋產(chǎn)權證。
對于合同解除造成的喪失，一方面，對屋宇差價的喪失，依據(jù)目前上海市整體屋宇價格走勢來看，并不存在屋宇價格明顯下跌的情況，宋海亦未申請屋宇價值方面的評估，屋宇價格方面的喪失無奈量化，法院無奈支撐。留學生落戶上海機構所獨有的一種人口管理方法。一個中國人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶籍作為自己的戶籍，在就學、就業(yè)等也可以遷移戶口，但是有時地方政府會限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費；因超生等原因也存在大量沒有戶口的人口。另一方面，對提前償還銀行貸款造成的經(jīng)濟壓力，缺乏說服力，不具備相應的事實跟法律依據(jù)，法院難以支撐。
情勢變革雙方互不擔責
審理此案的法官表示，法律中劃定了情勢變革準則，即合同有效成破后、履行結(jié)束前，因不可歸責于雙方當事人的事由產(chǎn)生重大變更，從而使合同的基本搖動或者喪失，若連續(xù)堅持合同會顯失公平，因此容許變革合同內(nèi)容或解除合同。
依照情勢變革準則，因為雙方對此均無義務，因此交易雙方互不承擔違約義務，所受喪失均不能請求對方承擔。此外，依據(jù)《商品房交易合同說明》，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂破商品房擔保貸款合同，并導致商品房交易合同不能履行的，當事人可能提出解除合同，出賣人應當將收受的購房款或者定金返還給買受人。據(jù)此，即便此案中屋宇價格明顯下跌，房東確因提前償還貸款蒙受經(jīng)濟壓力，房東也應返還定金。